10万亿租房市场，房东到底需要怎样的委托配方？

发布时间：2025-07-07 18:57:24 来源：将功折罪网 作者：时尚

不再是租房拿地盖楼、大拆大建，市场我国地产、房东方房产都进入了以存量为主的到底的委时代。

数据显示，需样目前全国城镇住房存量约2.74亿套，托配对应存量面积约261亿平方米。租房在存量房源运营过程中，市场“房东”可谓是房东方重要的一个身份。

当房产成为大部分家庭最大宗的到底的委家庭财产品类时，如何做好房东？需样 

房东并不好当

房东、房子、托配租客，租房三者之间天然就产生了太多故事。市场

房东与租客，房东方两者都有鲜活的性格，人本身产生的变量太多。房子则是非标产品，地段、面积、户型、装修程度等都是影响因素。因此，房东并不好当，在出租过程中必然产生诸多矛盾。

首先第一个矛盾：房东与租客需求不匹配。即产品类型、品质等方面的不匹配。

据中国家庭金融调查2017年数据显示，有租房需求的新市民，36%为家庭合租、13%为单身独居、11%与朋友或陌生人合租。时至今日，毕业生等新增新市民主力，对于合租产品的需求度也有所提升。

数据来源：上海金融与法律研究院开展的上海社会认知调查

再者，95后、00后已成为今天的租房主力人群，这群在蜜罐中成长起来的Z世代对房源品质有着极高的要求。但从数据来看，上海、北京、成都等城市房龄超20年的老旧小区数量为全国top3，其中上海、北京20年以上老旧小区占比分别为61%、47%——一居、二居为主的老房与合租需求的不匹配、好装修与老旧房源的不匹配，这两者是业主出租第一道门槛。

而第二个矛盾：房东与租客的互不信任。

因为人本身就是最大的变量因素，房东与租客的匹配更多的是随机、撞大运：一个希望租期事儿少、有问题被及时反馈；一个希望能按时付租金、爱护房子。如此，才有了屡见不鲜的租客与业主纠纷。问题主要源于在租住期间产生的纠纷、维修、退租等问题。这也产生了第三个矛盾：中间的脏活累活谁来做？如若是小修小补自然双方都好，如若遇到漏水、租客跑路等大问题，事情解决起来才觉棘手。

针对这三个比较显性的矛盾，房东需要的委托方式，首要则是解决矛盾。 

成熟的租房市场，需要有个“中间商”

租房市场的经营也由粗放转为精细化，信号之一则是“中间商”的出现。从以前的个人出租为主，到中介平台信息撮合，再到今天市场上委托模式百花齐放。专业的第三方委托机构的出现，意味着租房市场走向成熟。“房东”越来越好做了。

盘点今天的中间机构，为房东们推出的委托配方，大概有如下四类：

方式一：流量平台一方面借助其流量提升个人房东房源的曝光率，另一方面通过租前保洁、在线签约、租后维修等一站式租房服务满足租客的需求。

方式二：房东将房源交给专业托管运营公司进行托管。运营操作过程中，运营公司将为房屋空置期进行租金托底，同时会有管家为租户提供各类服务。

方式三：长租行业的“全包租”或 “省心租”。平台将房屋长期租下，在经过装修改造后统一出租，并提供相应的租后服务。在这其中，平台负责整体租期服务；房东则通过“收益换省心”；而租客获得了更好的居住房源与服务。

方式四：自如新模式“增益租”。平台根据业主房屋情况进行全套品质装修或局部装修、软装等，让房屋“颜值”焕新来提高租客吸引力和房屋市场竞争力，比匹配租期多项服务。房东收获“无差价、无空置期、收益有保底不封顶”的稳健收益；租客获得“划时代的品质居住产品”。

可以看到，这四类模式中，为业主解决问题的能力是逐步增加的。

方式一主要解决第三种矛盾，即租期服务类问题；方式二主要解决第二种、三种矛盾，即租客与业主的信任问题、租期服务类问题。而长租的“全包租”模式正逐步向“增益租”模式升级，以期全部解决三种矛盾，即产品、品质的不匹配，信任问题与租期服务问题等。

与其他模式相比，“增益租”是长租这类专业化租赁机构发展10年来的产物，其模式的复杂程度与先进程度，对比各家新推出的“省心租”模式来说，或许更懂房东的心。

数据显示，在城镇家庭中，50%+的家庭拥有一套房产，12%的家庭拥有两套房产，2%+的家庭拥有三套及以上房产。其中超大城市的家庭拥有多套房的比重略高于全国平均水平。作为大部分家庭最为重要的资产，房东们迫切需要新的出租手段，或者说，房东们需要新的房屋资产管理思路。

“增益租”除了省心外，还有无差价、收益有保底不封顶的优势。对于业主来说，显然具有较强的吸引力。于租客角度来讲，除省心外，最重要的是可以找到承载理想生活的品质好房子，在露营、美妆、香氛等新消费兴起的当下，表达消费观、生活态度的Z世代人群，租房显然更需要彰显态度。

从房东们需要新的房屋资产管理思路与市场需要的精细化运营两个角度来看，“增益租”无疑都是目前较为优质的房东委托模式。 

房东愿意为“增益租”买单吗？

选择增益租，前提是房东愿意为装修房子而付费，这显然是一道门槛。

需要指出的是，在居住消费场景下，重新装修是提升房屋资产价值的最直接方法之一。买卖市场是这样，租房市场同样适用。

让房东接受这一理念的，是自如装修能力、运营能力、服务能力、模式和产品能力的综合体。

一是通过模式，给业主长周期中公平的收益。

自如“增益租”模式的领先性在于其三大核心：无差价、无空置期、收益有保底不封顶

首先，无差价则是对住房租赁市场运营底层逻辑的改变，让租赁收益的来源逻辑，回归到房屋资产运营与服务水平的提升上来。平台有能力向业主说清楚每一分钱用在哪里、花每一分钱的原因。 

其次，相较于普租的不确定周期与省心租的45天空置期而言，自如增益租能够让业主的房屋资产始终保持运转。而无空置期原则的提出和贯彻，也是头部长租机构凭借自身的口碑、品牌、获客流量的优势。

其三，无差价+无空置期带来的是业主侧实际收益的显著提高。但高收益与高风险往往相伴而生，二者如何平衡？对此，增益租给出的答案是提供保底同时超额收益分成不封顶。

在“有保底不封顶”的原则下，无论市场如何变动，长租机构都将向业主提供80%- 90%的保底收益，而溢出部分将有机构与业主共享。如此一来，随着业主委托时间、市场效益的增加，收益也将持续稳定提高。在长周期管理中，“有保底不封顶”对业主来说是相对公平的。

二是，通过100万间的家装能力，让有溢价能力的房屋设计以较低成本变为现实。

如何让有溢价能力的房屋设计变为现实——强大的装配能力一直是长租机构，乃至是整体房屋资产管理行业发展的关键支撑。

数据显示，自如家装年交付单量达7.5万，供应商超300家，已是一家名副其实的“大型家庭装修公司”。同时，在万物互联的时代背景下，自如结合自身优势，也推出了一站式全屋智能解决方案、智装一体化等新概念。

对于日常损耗中维持品质是实现保值的一大难题，自如家服面向租客与业主创新性地推出了“家福卡”体系。“家福卡”体系整合了自如家服端的所有细分业务，实现了房产维护一站式运营，让家服维护更加省心省力。而家福卡中的互动系统，也成为了业主、租客与长租机构之间的全新纽带。

当然，有了模式，产品不能拉跨，优质的产品才能让模式真正落地。

面对要好看、要使用、要智能等等的租住消费新需求，自如推出了全新的设计风格—整租“心舍2.0”。

自如心舍2.0三种产品风格

在这个被业内誉为“划时代的居住产品”中，“心舍2.0”共带来了“清语、优格、简爱”三种设计风格，将“简约美学”的概念注入产品，旨在挖掘更多可能性。房屋内配备的智能设备、设计款家具家居与艺术软装饰品，不仅为居住空间注入了更鲜明的生命力，也将每一套房屋都打造成了“更具美感、更贴合租客需求”的居住生活空间。 

《2021中国城市租住生活蓝皮书》预测，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，租房人口达2.6亿。面对这10万亿租房市场，房东是时候做出选择了。

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