【深度】大代建时代，房企干回“包工头”老本行

发布时间：2025-07-09 17:49:43 来源：将功折罪网 作者：综合

随着房地产行业进入深度调整期，包工头寻找新发展模式成了房企的深度必修课，代建业务成为其中一个火热赛道。大代代房

近期，企干仍处于债务重组阶段的回老也开始了代建业务，在王文学提出要向“产业新城服务商”转型后，本行他们8月份成立了一家代建子公司，包工头随后9月13日，深度就中标了沈阳市苏家屯区的大代代房恒大项目。

该项目属于沈阳恒大文旅城的企干一部分，如今项目建设资金由政府相关部门负责，回老华夏幸福主要提供工程管理、本行造价评估等轻资产运作服务，包工头从中赚取代建费用，深度以中标费率1.15%来看，大代代房华夏幸福能够获取的管理费、利润等费用较为微薄。

替恒大“保交付”只是华夏幸福代建业务的敲门砖，半个月后，华夏幸福又拿下一宗廊坊市的片区综合开发项目。

不止是自身面临资金危机、无法承受传统拿地开发模式的华夏幸福，在新的市场周期中，除了早有布局的绿城和建业，越来越多房企开始进入代建业务。

据CRIC发布的数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。其中既涵盖绿城管理、中原建业、金地管理等早一批入局者，亦包括旭辉、朗诗、雅居乐、金科、世茂、龙湖、中梁等新入局的民营房企。

代建其实并不是一条崭新的赛道，在国内已发展多年，除传统意义上的“代为建设”外，房企还需要为委托方提供部分或全程的融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利。

中指研究院指出，未来5年，代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元之间。而且未来渗透率的增长空间很大。

这意味着，在未来房地产行业仍超过10万亿的整体市场规模中，代建业务的占比会越来越高，这也是多数民营房企加入这个赛道，干回“包工头”老本行的原因之一。

高速增长的代建业务虽有广阔的市场空间，但能实现的收入体量与盈利，相比房地产传统高杠杆开发模式相较甚微，这也是诸多房企此前并不看重，也不会完全依赖的原因。

不过，作为轻资产模式业务，在目前的房地产行业形势下，代建既不用投入大量的买地资金，又可以维持原有建设队伍的运营，能让房企在低杠杆中实现保持较高利润率来赚“小钱”，以抵御市场周期变动的风险。

“房企转型服务商是行业发展的必然规律。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对界面新闻表示，在海外成熟房地产市场，房企业务重心日益从前端开发向后端服务和资产管理转移，而随着国内市场进入存量阶段，房企便积极向代建、物业服务、商业管理、金融服务等多领域转型。

目前国内的代建行业主要分为三种模式：政府代建、商业代建和资本代建。

政府代建是兴起于最早的一块业务，最初由各地政府对安置房建设的需求而来。后发展至2010年左右，随着大型房企开拓下沉市场，中小型房企在激烈的竞争中面临去化及资金压力，转向与头部房企合作，商业代建模式因此开始兴起。此后在AMC、地产基金等资本方处理不良资产时，又出现了资本代建业务。

在此过程中，万科、融创等头部房企早有类似业务，但一直未拆分成独立的业务线，而绿城、建业则较早拆分代建业务并完成上市，绿城管理和中原建业也成为市场中排名头部的代建公司。

2021年下半年以来，房地产行业发生一系列变革，部分房企现金流压力增大使得不良项目数量增多，AMC、信托等机构在承接不良项目后需要盘活资产，由此引入房企代建提供物业开发等方面的咨询和管理服务，推动了资本代建的进一步发展。

例如中国信达已跑通的“接管+代建”纾困模式，今年以来落地恒大安徽阳光半岛、佳兆业广州南沙悦伴湾等一批受困房企风险化解项目。代建方和中小型房企华宇集团成了其中的受益者，在获得代建费用的同时，还可获得所占小额股份的收益。

今年以来在“保交楼”这一保民生政策主旋律下，存量市场资产盘活的需求不限于AMC机构，政府部门和已陷入现金流危机的房企，都需要代建公司去完成项目建设、修复项目信用并提升收益空间。

绿城管理在7月底的中期业绩发布会上表示，为纾困类项目提供代建服务，将是未来2-3年的市场机会点。绿城管理已经联合中粮信托等多家金融机构落地多个资方代建项目，如携手债权方及奥园集团，落地奥园广州云和公馆项目。

龙湖切入代建赛道的原因则是增量市场主体的变革。龙湖CEO陈序平表示，“今年开始做代建，我们发现这个机会确实比想象中来得快。因为今年多地城投平台进入土地市场，实际上他们没有操盘能力，对我们来说是一个机会。”

中指研究院日前发布数据显示，在今年重点22城的一、二批次集中供地中，央国企拿地金额占比达40%，地方国资占比为31%。其中沈阳、无锡、广州、温州、郑州等几个城市的地方国资拿地金额占比均超过50%。

深耕河南市场的中原建业披露，目前已与12家政府平台公司签订合作协议，同时与8家国企达成合作意向，并成功落地1个管理咨询项目。对中原建业来说，研究政府代建、资本代建已成为他们上半年的工作重点。

绿城管理上半年新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积显著提升，占比达62.1%。其中，政府代建业务收入3.8亿，占整体收入比例30.3%，较去年同期增长超70%。

由此可见，在原有中小房企客户拿地压力大时，地方城投、国企的委托增多，使得商业代建依然保持较为旺盛的生命力。

而一些地方政府依然在推进的旧改，同时大力发展的保障房供应，让政府代建需求日益增多。

代建业务发展的20余年间，虽为一些房企带来了转型机遇，但受制于收益规模，仍无法成为民营房企的主业。

目前，房地产代建市场上参与代建的企业，主要是以大型的全国性房企和具有较强品牌影响力的区域型房企构成，参与主体差别较为明显，且商业模式仍处于持续的探索和创新阶段，市场的不确定性较大。

“ 在当前的大环境下，房企布局代建业务是相对保险的选择，但代建是否能成蓝海还有待商榷。”奥纬咨询董事合伙人李剑腾对界面新闻表示，目前行业集中度还不够高，每个公司都认为自己可以去做代建业务，但代建方往往需要有明显的议价能力和管理能力，使项目品质、溢价都能得到提升。

代建企业规模越大，其成本方面就更享有优势，质量和标准化程度也会更高。所以行业亟待整合，中间还有很多的合作模式需要进一步的规范。

刘水指出，代建市场存在的风险主要集中在两方面，一是品牌受损，如果代建方代建项目出现施工质量等问题，或委托方若因为资金问题无法进行设计、施工等环节，项目交付困难，对代建方的品牌也会带来较大的影响。

“另外是未能履约风险。由于委托方和代建方在产品开发理念、管控理念以及后期营销等环节不可能完全一致，委托方可能对代建方进行干涉，导致导致项目难以推进或中途解约。”刘水对界面新闻指出，政府规划调整带来的设计、工程调整、进度干预等变数也在政企合作中时有发生。

今年6月份，绿城就被唐山当地一家房企天鸿举报，涉及双方2019年的代建合作，天鸿因项目去化质疑绿城虚假宣传代建能力，并且因为销售冷淡，天鸿无法支付绿城前期提供的相关融资，导致贷款利息逐日增多，由此质疑绿城管理“融资+代建”的合理性。

目前唐山天鸿与绿城的纠纷还在法院审理之中。

一位接近绿城的人士告诉界面新闻，从唐山项目的案例中，也让他们感受到整体市场环境变化对商业代建业务的影响。市场整体下行、项目去化缓慢，会让以往在行情好时的融洽合作关系出现变化。现阶段，他们的代建业务拓展会更为谨慎，对委托方和进入的市场也有了更高要求。

相似的代建业务纠纷，也发生在同属一地的国企身上。2021年底，上海集团旗下一家子公司因7年前的代建交易对绿地提起二审上诉。该纠纷在于代建方绿地逾期履行合同义务，故陆家嘴方要求绿地金融投资支付违约金合计约4.64亿元，一审被驳回诉求。

业内人士认为，随着代建市场竞争日趋激烈，以往的高毛利率优势或许会在激烈的竞标中衰退，代建企业也需要更多自身的发展特色获取委托方青睐，提升自身竞争力。

比如处于债务重组中的华夏幸福能获得代建业务，主要靠其产业新城开发模式所积累的资源。

一位知情人士对界面新闻表示，华夏幸福能在沈阳获得第一个代建业务，是因为十年前就进入沈阳市场打造产业新城项目，与当地城投公司有着多年合作的信任度，并且对当地公开的招标流程比较熟悉，涉及恒大文旅城项目后续可能还会拓展。

其他进入代建领域的房企，也会各有侧重点。如龙湖会主打TOD+数字化的长链条服务。刚刚更名为“朗诗绿色管理”的朗诗，则侧重于绿色建筑经验。央企华润置地则是依靠其片区统筹、商业综合体、场馆、公建代建代运营等方面的实践。

在代建这个还需要完善的市场，部分房企对拓展目标也相对保守。

龙湖CEO陈序平就指出，“龙智造”还是会在龙湖已聚焦的城市和板块中发展，不会为了规模和单纯的项目数量去冲，会考虑每个项目的商机与龙湖的匹配性。

代建的机遇不止属于原本有积累品质和口碑的房企，一些经营稳健的地方性中小型房企也在寻求机会，但盲目的扩张会脱离代建轻资产服务的本质，如何“有保有收”则是当下入局代建业务房企面临的成长性难题。

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