万科的物业终于要上市了，与碧桂园服务一争高下，净利润17亿的万物云能实现千亿市值吗？

发布时间：2025-07-08 06:58:11 来源：将功折罪网 作者：热点

原标题：万科的科万物物业终于要上市了，净利润17亿的业终于上亿万物云能实现千亿市值吗？

对于毛利率水平的差异，朱保全3月31日的市碧实现市值万科业绩发布会上给出了解释：“从已上市物业公司情况来看，毛利率大概分为两个阵营，桂园一类大概是服务在15%左右，一类大概是争高在30%左右，每家公司的下净历史背景不同、股东背景不同，利润可能存在一些比较大的千亿差异。”

他指出，科万物随着物业公司未来进一步市场化成熟，业终于上亿分析师给的市碧实现市值一个方向认为15%左右是一个合理区间，万物云整体毛利率恰恰就在这个区间中。桂园

相较于毛利率，服务朱保全认为，争高对于万物云而言最重要的是进一步打造以街道为中心的高浓度战略。

在上市申请书中，万物云首次将这一战略命名为“万物云街道”模式，即基于街道的浓度布局实现“开源节流”，通过远程运营以及混合服务提升空间效率。

万物云在以街道为单位，按在管项目为驻点和员工20-30分钟可达为半径构建新的服务圈，打开社区、商企和城市空间服务的传统边界，通过人员共享和快速响应的举措，为街道内所以空间提供混合服务。

万物云称，IPO所募得资金一部分就是用于为在选定街道打造独特的高浓度街区，通过提高区域内在管项目达到“高浓度”。万物云目前选择了最有潜力街道3400条，作为主攻目标。

就收并购而言，万物云在选择标的至少需要满足其中一条要求，一是具有战略意义的城市（即一线城市、新一线城市及二线城市）中万物云选定的街道内已具备一定浓度，二是在选定的街道内拥有与万物云互补的业务，以便在收购后可以增加其服务的空间浓度，从而为后续事实“万物云街道”模式奠定良好的基础。

截至去年底，万物云的空间服务覆盖了32个省的153个城市，其中超过30个城市的在管项目超过50个，在一线城市平均在管项目个数为217个。

去年万物云有两笔比较受关注的收并购事项，即收购阳光智博和伯恩物业。

数据显示，阳光智博去年为万物云共享了6.59亿元的收入，占总收入的2.8%。相较于换股收购的阳光智博，花了真金白银收购的伯恩物业却惹上了股权纠纷。

截至目前，该案件仍处于初步阶段且审判程序尚未开始。万物云指出，考虑到原告提起的民事诉讼及提呈的支持证据，有中国诉讼法律顾问认为原告诉讼毫无依据。

一直以来，万物云重点布局三大业务板块：住宅物业服务、商企服务、城市服务，但从收入贡献来看，城市服务这一块的收益还很少。

数据显示，去年237.05亿元的总收入中，住宅服务、商企服务、城市服务的占比分别为47.9%、22.4%、1.4%，AIoT及BPaaS解决方案服务的占比则为7.8%，其它为增值服务等收入。

万物云表示，其参与城市服务可能需要更多资源，且该等项目在不久的将来可能不会产生明显利益。2019年-2021年，万物云从该业务获取的利润分别为1430万元、1680万元、690万元。

万物云提供城市服务的方式包括两类，一类是合资模式，即与政府客户指定的国企投资平台成立合营企业或联营公司，一般由国营企业控股，万物云派驻总经理，负责相关企业的日常运营管理。

还有一类则是全委模式，即通过政府的招标采购流程后，直接与政府客户签订城市服务协议。这种模式流程相对简单，充分调动了市场化主体参与城市服务的积极性。

万物云过往大部分城市服务新项目是通过政府公开的招标流程获取的。截至2021年12月31日，万物云已于22个城市布局47个城市服务项目。

万科主席郁亮提出的2022年行动计划中对万物云专门提出了发展规划，计划实现住宅物业收入增长 25%，万物梁行增长 35%，万物为家（包括房屋租售、维修装修等在内的多元化资产服务业务）增长 45%。

对于万物云城，则是计划到2022年末累计落地100个城市服务项目，并以此为抓手，协同开发、租赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。

招股书中，万物云的董事会名单也出炉，包括两名执行董事、五名非执行董事及独立非执行董事，其中执行董事为朱保全、万物云政府及企业客户服务中心首席合伙人兼万物云城负责人何曙华。

万物云的股权结构也是外界关注的，上市前万科直接或间接合计持有万物云62.89%股权，为控股股东，另外博裕资本持有17.14%股份，58同城的姚劲波持股约4.76%。

在员工持股方面，万物云授予了包括朱保全在内的394名员工总计8.57%的股份，这些股份一是由朱保全和万物云监事会主席向云控股的誉鹰投资持有1.91%，另外6.66%的股份由全部394名员工共计持有。

誉鹰投资分别由朱保全和向云持有67%和33%股份，通过该平台二人分别持有万物云股份约1.28%和0.63%。

在另外6.66%的员工持股计划中，朱保全拥有有2000万股，持股比例1.9%；董事何曙华持有约106.9万股，占比0.1%；监事向云和吴建侠分别持股约66.7万股和57.8万股，占比0.06%；副总经理邹明和杨光辉分别持有80.76万股和93.47万股，占比0.08%和0.09%，首席投资官李庆平持有105.6万股份，占比0.1%。另外其他员工合计持有3430.5万股，占比3.27%。

作为万物云的掌舵人，朱保全共计持有约3347万股、占比3.18%的万物云股份。其他高管中持股最多的是监事会主席向云，总计持股份约726万，占比0.69%。

以目前碧桂园服务最新的1113.67亿港元市值、33.1港元/股为参考，万物云顺利上市后，朱保全的身价将过亿，这些持有股份的高管身价也将超过千万。

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